某酒店总建筑面积10000m2，一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为酒店客房、会议室和酒店管理层办公室。该酒店共有客房190间（建筑面积76...
某酒店总建筑面积10000m2，一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为酒店客房、会议室和酒店管理层办公室。该酒店共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），酒店管理层办公室3间（建筑面积200m2）；当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，当地这种类型酒店的资本化率为8%，试利用上述资料估算该酒店的市场价值。
参考解析:
【解】
(1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500*15000=2250（万元）
(2)计算酒店客房年总收益：200*190*365*(1-30%)=970.9（万元）
(3)计算酒店会议室年总收益：500*20*2*12=24（万元）
(4)计算酒店年总费用：970.9*40%=388.36（万元）
(5)计算酒店经营部分年净收益：970.9+24-388.36=606.54（万元）
(6)计算酒店经营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.54/8%=7581.75（万元）
(7)计算该酒店的市场价值：7581.75+2250=9831.75（万元）
解题思路：
1.酒店大堂和酒店管理层办公室的价值体现在酒店出租、经营的整体收益中，不能单独计算，否则就重复了。
2.酒店一层出租部分没有给出租金，但给出了附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格，可以直接用比较法原理得出一层出租部分价格，这一步是比较法计算。
3.没有给出报酬率，给了资本化率，简化了计算，直接采用：收益价格=年收益/资本化率一步得出收益价格。