问答题
1分
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m2·天，空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/m2·天，空置率为...
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m2·天，空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/m2·天，空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/m2·天，空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。
【问题】
已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
参考解析:
解：
(1)计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：V=[1.8*(1-4%)-1.5*(1-6%)]*365*2000/10%*[1-1/(1+10%)35]=223.88(万元)
(2)通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复。因为修复成本180万元小于房地产价值增加额223.88万元，所以该写字楼没有电梯的功能缺乏可以修复。
(3)计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值：年净收益：1.5*(1-6%)*2000*365*(1-25%)=77.20（万元）
获知兴建大型购物中心后V=77.2/10%*[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88(万元)