问答题
15分
附图（图6）及附表（表1）为北方一城市某房地产商通过土地出让方式所获得的住宅商品 房建设用地，该用地北邻城市快速路，东、南与西侧均为现状居住用地。 {图1} 其中《土地出让合同》所规定的土地使用条件...
附图（图6）及附表（表1）为北方一城市某房地产商通过土地出让方式所获得的住宅商品 房建设用地，该用地北邻城市快速路，东、南与西侧均为现状居住用地。
{图1}
其中《土地出让合同》所规定的土地使用条件如下：
(1)土地用途：居住；用地界线：见附图。
(2)总用地面积：4.5公顷。 (3)容积率：不大于2。
(4)建筑密度：不大于20%。
(5)绿地率：不小于35%。
(6)规划套型建筑面积90m2以下不少于住宅总建筑面积的70%。
(7)建筑间距：按1：1.61控制。
(8)沿城市次干路需设6m绿化带，并要求建筑退绿线大于5m，沿快速路设30m绿化带， 建筑退绿线大于10m，用地界线至绿线。
(9)住宅层高3m，室内外高差0.6m，女儿墙高1.1m，底商层高3.6m，室内外高差0.6m， 女儿墙高0.9m。
【问题】 经审查，其建筑密度、绿地率、停车泊位数、配套指标等符合城市设计要求。试问，按照建 设单位所提出的规划设计方案及经济技术指标，指出有哪些不符合规划设计条件（即土地使用 条件）或相关规定？
{图1}
其中《土地出让合同》所规定的土地使用条件如下：
(1)土地用途：居住；用地界线：见附图。
(2)总用地面积：4.5公顷。 (3)容积率：不大于2。
(4)建筑密度：不大于20%。
(5)绿地率：不小于35%。
(6)规划套型建筑面积90m2以下不少于住宅总建筑面积的70%。
(7)建筑间距：按1：1.61控制。
(8)沿城市次干路需设6m绿化带，并要求建筑退绿线大于5m，沿快速路设30m绿化带， 建筑退绿线大于10m，用地界线至绿线。
(9)住宅层高3m，室内外高差0.6m，女儿墙高1.1m，底商层高3.6m，室内外高差0.6m， 女儿墙高0.9m。
【问题】 经审查，其建筑密度、绿地率、停车泊位数、配套指标等符合城市设计要求。试问，按照建 设单位所提出的规划设计方案及经济技术指标，指出有哪些不符合规划设计条件（即土地使用 条件）或相关规定？
参考解析: 容积率即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。在该题目中，容积率=109567/45000=2.4348，超过合同规定不大于2的要求。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定，规划套型建筑面积90m2以下不少于住宅总建筑面积的70%。而在该项目中，90m2以下建筑面积占总建筑面积的55%（其中60720／109567=55%），不满足要求。根据规划方案设计示意图中可知，幼儿园、底层商店和变电设施都紧靠绿线，不满足建筑退绿线大于5米的规定。另外，幼儿园与南侧建筑、最南端11层住宅建筑距北侧住宅间距不满足建筑间距要求。停车场的地面出入口超出了用地界线，不符合规定要求。
(1)容积率超出合同规定不大于2的要求。
(2)90平方米以下住宅户型（套型）所占建筑面积未满足住宅建筑总面积70%的要求。
(3)幼儿图、底层商店和变电设施建筑退绿线不足5米。
(4)北侧地下室超出了用地界线。
(5)幼儿园与南侧建筑间距不足，且超过了三层。
(6)最南端11层住宅建筑间距距北侧住宅不满足1：1.61要求。
(7)地面停车场不应占用城市绿化带（超出了用地界线）。