（本题22分） 案情： 2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可...
（本题22分）
案情：
2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。
2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。
在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。
问题：
1．甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？
2．别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？
3．甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？
4．别墅装修问题应如何处理？理由是什么？
5．甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？
6．丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？
7．丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？
参考解析:
（本题22分）
【答案】
1．为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。
2．(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。
(2)甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。
(3)因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围内。
3．(1)甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。
(2)应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇佣活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。
4．乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
5．无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。
6．丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该
别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
7．丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。
【考点】
1．租赁合同的内容和形式
2．租赁合同当事人的权利和义务
3．帮工活动中的侵权行为
4．租赁合同当事人的权利和义务
5．租赁合同当事人的权利和义务
6．共同居住入的居住权
7．占有的保护；夫妻财产关系
【详解】
1．《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本题中，甲与乙约定的租赁合同期限为五年，根据前述规定，甲与乙应当签订书面合同，但实际上甲与乙只是达成口头约定；根据前述规定，未采用书面形式的，甲与乙之间的租赁合同应被视为不定期租赁合同。《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，乙作为出租人有权随时解除合同，但在解除合同前应在合理期限内通知承租人甲。
2．《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本题中，乙将别墅出租于甲，甲应保证该别墅符合预定的居住用途，别墅漏水不符合约定的居住用途，乙有义务维修。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本题中，乙不履行维修义务，甲作为承租人可以代为维修，由此产生的费用应由出租人乙承担。因为维修影响到甲对别墅的使用，依据前述规定，甲有权要求乙相应的减少租金或延长租期，且装修期间不在延长租期的范围内。
3．本题中，丁公司免费为甲维修其承租的房屋形成的法律关系，《合同法》中没有有名合同对其进行规范，应属无名合同关系。 《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此，对甲丁之间关系的处理可以参照《合同法》分则中最相类似的有名合同规则进行处理，对于甲丁间维修费用的问题可以参照赠与合同处理，对于甲丁间维修活动可以参照承揽合同规则进行处理。
本题中，摔伤工人为丁公司派出工人，其属于丁公司的雇员，其摔伤是为执行公司指派的维修任务。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。《侵权责任法》第34条经1款也有类似规定。据此，丁公司应当承担摔伤工人的医疗费用和损失。
4．本题中，甲对别墅的较大装修属于对租赁物的改善或增设他物。《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”据此，甲对此未经乙同意而进行的较大装修的费用应由其自身承担。
5．《合同法》第221条规定： “承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本题中，甲作为承租人在乙拒不维修的情况下可以代为维修，由此产生的费用应由出租人乙承担。但甲在代为维修时也应尽到谨慎和合理注意的义务，如果甲没有尽到谨慎义务导致维修出现问题，由此导致的损失应由甲来承担。本题中甲所遭受损失的直接原因是其维修时所选购的瓦片质量问题，是其未尽到谨慎义务所致，由此导致的损失应由甲自身承担。
6．《合同法》第234条规定： “承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第1 1 9条第1款规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”本题中，甲、丙为夫妻并共同居住，根据前述规定，丙作为与承租人甲生前共同居住的人，有权行使对别墅的承租使用权，可以按照原租赁合同租赁该别墅。
7．本题中，甲与丙于2005年登记结婚，甲对戊所负债务发生于2004年1 2月，因此甲对戊所负债务为婚前个人债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第23条规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”据此，戊不能根据甲生前对其所负的个人债务，向债务人甲的配偶丙主张权利。丙作为与承租人甲生前共同居住的人有权继续租赁该别墅，戊不能向丙主张权利、使用该别墅。《物权法》第245条第1款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”。据此，丙依据《合同法》作为别墅的合法占有人，有权请求非法占有人戊返还原物。