某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为...
某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%。管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2；精装修公寓售价为10000元/m2。
公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。
【问题】
请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
参考解析:
1.建造公寓的建筑面积为10000*5=50000(m2)
假设取得毛坯的土地价值为V1
开发完成毛坯房的总价值为=50000*8000/(1+12%)2=31887.76（万元）
该宗土地取得的契税为0.04V1
建筑安装工程费为1100*50000=5500（万元）
专业费用为5500*6%=330（万元）
管理费用为(5500+330)*3%=174.9（万元）
三项费用合计为600409（万元）
三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)-0.5+40%*(1+12%)-1.5]=5424.83(万元)
销售费用总额=40000*3%*(1+12%)-1.75=984.12（万元）
销售税费=40000*6%=2400（万元）
V1=31887.76-0.04V1-5424.83-984.12-2400
解得V1=22191.16（万元）
建造成精装修房时的土地价值为V2
精装修房屋的总价值=50000×10000/(1+12%)2.5=37663.87（万元）
该宗土地取得的契税为0.04V2
建筑安装工程费为1100*50000=5500（万元）
专业费用为5500*6%=330（万元）
管理费用为(5500+330)*3%=174.9（万元）
三项费用合计为6004.9（万元）
三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)-0.5+40%*(1+12%)-1.5]=5424.83（万元）
装修及专业费用和管理费用为800*50000/(1+12%)2.25=3099.7（万元）
销售费用总额=50000*3%*(1+12%)-2.25=1162.39（万元）
销售税费=50000*6%=3000（万元）V2=37663.87-0.04V2-5424.83-3099.7-3227.95-1162.39-3000
解得V2=20912.5（万元）
继续开发成宾馆的土地价值为V3宾馆的收益现值为5100*[1/(1+10%)37.5]/10%=52471.44（万元）
该宗土地取得的契税为0.04V3建筑安装工程费为1100*50000=5500（万元）
专业费用为5500*6%=330（万元）
管理费用为(5500+330)*3%=174.9（万元）
三项费用合计为6004.9（万元）
三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)-0.5+40%*(1+12%)-1.5]=5424.83(万元)
装修及专业费用和管理费用为800*50000/(1+12%)2.25=3099.7（万元）
设施设备费用为200*50000/(1+12%)2.5=753.28（万元）
V3=52471.44-0.04V3-5424.83-3099.7-3227.95-753.28
解得V3=38428.54(万元)
结论：三种方式中，作为宾馆的土地价值最高，该宗地的合理价值为43644.72万元。