问答题
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某在建工程开工于2010年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m*。建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建...
某在建工程开工于2010年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m*。建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的lO%；至2011年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元／m2，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。
试利用上述资料计算该在建工程于2011年5月31日的正常总价格。(假设报酬率为9%，折现率为13%)
参考解析:
(1)该办公楼开发完成后的价值V办==5000*10000/(1+13%)1.5=4162.48万元，办公楼的销售税费=4162.48*8%=333万元商场部分开发完成后的价值V=
=1002.96万元
(2)续建总费用=2300*12400*64%*(1+10%)/(1+13%）0.75=1671.49万元。
(3)购买该在建工程于2011年5月31日的正常总价格：(4162.48+1002.69-1671.49-333)/(1+3%)=3068.62万元。