问答题
20分
案情：张某欲寻找一处瑜珈授课的场所，遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为30年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万...
案情：张某欲寻找一处瑜珈授课的场所，遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为30年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元，张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清该年度房租，若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。2010年5月12日甲公司交付楼房给张某，5月13日张某付清第一年度的租金。2011年6月5日，甲公司通知张某称：因资金紧张欲出卖楼房，如果张某有购买意向，则在2011年7月5日前一次性付清房款250万元，并可以扣除张某交付的2011年度的租金10万元。张某对甲公司的通知提出异议，要求该公司履行合同。2011年7月8日，甲公司以250万元的价款将楼房卖给乙公司，根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款250万元。在乙公司办理房屋过户登记的时候，发现已登记有两个抵押权。其一，2009年6月6日，甲公司将该楼房抵押给丙公司，为丁公司所欠丙公司货款200万元提供担保；其二，2010年12月6日就自己欠戊公司的货款150万元又设定了抵押。经评估，该楼房的实际价值300万元。
问题：
1.张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效？应如何处理？
2.如果甲公司2011年6月5日通知张莱3个月后要出卖该楼房，但张某表示无论如何都不购买。3个月后甲公司将楼房卖与李某。交付后，李某要求张某搬出楼房。针对该情形，张某可以提出何种主张？
3.如果丙公司因为丁公司不履行还款义务，于2010年7月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，已公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响？
4.如果戊公司因为甲公司不履行义务，于2011年2月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，庚公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响？
问题：
1.张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效？应如何处理？
2.如果甲公司2011年6月5日通知张莱3个月后要出卖该楼房，但张某表示无论如何都不购买。3个月后甲公司将楼房卖与李某。交付后，李某要求张某搬出楼房。针对该情形，张某可以提出何种主张？
3.如果丙公司因为丁公司不履行还款义务，于2010年7月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，已公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响？
4.如果戊公司因为甲公司不履行义务，于2011年2月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，庚公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响？
参考解析: 1.租赁合同的当事人可以约定租赁合同的期限，但《合同法》第2M条第1款规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。张某与甲公司约定租赁期限为30年，超过部分即满20年后的10年无效。所以，张某与甲公司之间的租赁期限实际上是20年。
2.张某可以主张原租赁合同仍然有效，即所谓“买卖不破租赁”，该合同对李某仍有约束力。张某与甲公司签订房屋租赁合同后，甲公司作为房屋的所有人仍然可以出卖该楼房，但不能侵犯张某法定的优先购买权。甲公司在保障张某的优先权的前提下，出卖租赁物，该买卖合同有效。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，李某受让楼房后还要受张某与甲公司之间的租赁合同的约束，因而不能请求张某停止使用。不仅如此，该楼房已经设定的两个抵押权也仍然有效。
3.对张某的租赁权有影响。《担保法解释》第66条规定，抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据该规定，对楼房的买受人己公司来说不具有约束力。
4.对张某的租赁权没有影响。《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。关于这种情形，《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。根据这两个规定，庚公司仍然受张某与甲公司之间签订的租赁合同的约束。