问答题
10分
有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2010年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自201 1年10月1 3日计。当地类似商业房地产的平...
有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2010年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自201 1年10月1 3日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税，现转让价格为5 10万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买，为什么？（价值时点为201 2年10月1 3日
参考解析:
假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。
由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算（价值时点为2012年10月13日，收益年限为40 -2 =38年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：
A1 =5 *12*(1- 10%)=54（万元）
A2 =70*(1- 10%)=63（万元）
V= 54/(1+1 0%) + 63/10%(1+10%) *[1-11(1+10%)37] = 604. 98（万元）
因为604. 98万大于转让价格5 1 0万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
注：V= 54/10%*[1-1/(1+10%)]+63/10%*[1-1/(1+10%)38]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。